
Già se n’era parlato in sede di approvazione della Legge di Bilancio 2025: l ‘Agenzie delle Entrate, avrebbe inviato lettere di chiarimenti per chi non ha ancora provveduto ad aggiornare la rendita catastale del proprio immobile agevolato con Superbonus,richiedendo, nel caso, di provvedere all’aggiornamento.
In verità, sebbene sembrava una novità del 2025, con l’attuale Finanziaria si è soltanto dato attuazione alla legge di Bilancio del 2024 che consente alla Amministrazione Finanziaria, di effettuare riscontri per individuare chi, dopo l’utilizzo della super agevolazione, non ha adeguato i valori presenti nelle mappe del Fisco.
Infatti, il codicillo incriminato è l’art. 1, comma 86 e 87, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213) che prevede, per chi ha usufruito del Superbonus 110, l’obbligo di aggiornamento (a determinate condizioni) della rendita catastale.
Quali sono queste condizioni?
L’ Agenzia delle Entrate, per gli immobili sui quali è stato ottenuto il superbonus, deve verificare se sia stata presentata la dichiarazione di variazione catastale, “anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati”.
L’obbligo di aggiornamenti vige solo quando ad esempio venga aumentato il numero di vani, quando venga incrementata la volumetria, o anche quando in assenza delle predette modifiche, il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%.
L’invio degli inviti da parte dell’Agenzia delle Entrate sono stati anticipati dall’ultima relazione di fine dell’uscente Direttore Ruffini, che prima di lasciare l’incarico, ha dichiarato: “nel corso del 2025 ci sarà l’avvio di una campagna di compliance relativa al superbonus“, elegante termine inglese, che tradotto in lingua italiana vuol dire che sono in arrivo lettere di accertamento ai contribuenti.
La relazione spiega anche che si provvederà ad una analisi e confronto delle “comunicazioni dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica con le risultanze della banca dati catastale, per gli immobili per i quali non risulta essere stata presentata, ove prevista la dichiarazione di variazione catastale.”
Quindi, chi ha usufruito del superbonus, ma non ha provveduto alla variazione catastale potrebbe (non è certo) ricevere una lettera del Fisco.
Però chiariamo subito che una lettera di compliance non è un accertamento, ma – per tradurlo nella nostra lingua – è soltanto un “preavviso di sfogliatella”. Con questo strumento si instaurerà un contradditorio con il contribuente e gli si chiederanno le motivazioni del mancato aggiornamento (in alcuni casi ad esempio sono le stesse norme a non prevederlo) e quindi è sempre data la possibilità al contribuente di dimostrare di avere agito nel rispetto delle norme
E’ superfluo ricordare che un aumento della rendita catastale determina una maggiore imposta, ad esempio a fini IMU, oppure in relazione alle imposte da versare sulla compravendita, donazione e successione.
Ma non è la sola cosa che si paga.
Per comunicare questa variazione catastale all’Agenzia delle Entrate si dovrà pagare il professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico), che dovrà predisporre l’ atto di aggiornamento, si dovranno pagare dei tributi speciali catastali e, in caso di tardività della presentazione (trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite) si pagheranno le sanzioni secondo le normative vigenti.
Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
- fabbricati in corso di costruzione-definizione;
- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
Quanta verità nel detto: “dopo i confetti, arrivano i difetti”