Quando un condominio viene destinatario di un provvedimento giudiziario che impone l’esecuzione di lavori urgenti, l’eventuale inadempimento di alcuni condomini nel pagamento delle quote di competenza non può impedire l’attuazione dell’ordine del giudice. Se l’amministratore ha già posto in essere tutti gli adempimenti richiesti, la mancanza delle risorse economiche necessarie non può tradursi nella paralisi del provvedimento.
È quanto affermato dal Tribunale di Pescara con ordinanza del 31 agosto 2026, pronunciandosi sulle modalità di esecuzione di una misura cautelare già disposta per la realizzazione di interventi condominiali.
Lavori sospesi a causa della mancata contribuzione dei condomini
La controversia riguardava opere da eseguire su una terrazza e sulle porzioni dell’edificio sottostanti. In precedenza, il giudice aveva ordinato in via cautelare l’esecuzione degli interventi necessari, ma il provvedimento non aveva trovato concreta attuazione.
La mancata esecuzione non era imputabile all’amministratore del condominio, che aveva provveduto a tutti gli adempimenti di propria competenza. L’avvio dei lavori risultava invece ostacolato dall’insufficiente disponibilità delle somme occorrenti e dalla mancata collaborazione della proprietaria della terrazza.
Per tale ragione era stata richiesta la nomina di un amministratore ad acta che sostituisse quello in carica. Il Tribunale, tuttavia, ha ritenuto questa soluzione inidonea a risolvere il problema, osservando che la sostituzione dell’amministratore non avrebbe eliminato le cause concrete dell’inadempimento. L’intervento doveva piuttosto essere rivolto direttamente ai soggetti responsabili dell’ostacolo all’esecuzione delle opere.
Il potere del giudice di ordinare il pagamento delle quote dovute
La decisione trova fondamento nell’articolo 669-duodecies del Codice di procedura civile, che disciplina l’attuazione dei provvedimenti cautelari.
Quando la misura cautelare comporta un obbligo di fare o di non fare, l’esecuzione avviene sotto la vigilanza del giudice che l’ha emessa. In presenza di difficoltà operative o contestazioni, il giudice può adottare tutte le misure necessarie per garantire l’effettiva esecuzione del provvedimento, sentite le parti interessate.
Applicando tali principi, il Tribunale di Pescara ha ordinato ai condomini morosi di versare entro il termine stabilito le somme indispensabili per l’avvio dei lavori. Contestualmente, ha imposto alla proprietaria della terrazza di porre in essere gli adempimenti necessari a consentire l’esecuzione dell’intervento.
Non si tratta di un potere generale di gestione delle risorse condominiali attribuito all’autorità giudiziaria. L’intervento del giudice è giustificato dalla necessità di rendere effettivo un provvedimento cautelare già emesso e rimasto privo di attuazione a causa dell’inadempimento dei soggetti obbligati.
La morosità non può impedire l’esecuzione di un provvedimento giudiziario
L’ordinanza evidenzia una distinzione fondamentale tra due diverse fasi della vicenda condominiale.
La prima riguarda la decisione di eseguire i lavori, disciplinata dalle ordinarie regole assembleari, dai criteri di ripartizione delle spese e dai poteri dell’amministratore.
La seconda concerne l’attuazione di un ordine giudiziale già emanato. In questa fase esiste un titolo cautelare valido ed efficace, la cui esecuzione non può essere subordinata indefinitamente alla volontà dei singoli condomini tenuti a contribuire alle spese.
Tale orientamento trova conferma anche nell’ordinanza n. 16394 del 18 giugno 2025 della Corte di Cassazione. In quella occasione, la Suprema Corte ha precisato che le opere disposte con provvedimento d’urgenza possono essere eseguite attraverso gli strumenti previsti dall’articolo 669-duodecies c.p.c., senza necessariamente imporre al condomino interessato di anticipare integralmente le somme e successivamente agire per il rimborso.
L’ordinamento, infatti, mette a disposizione strumenti idonei a garantire direttamente l’esecuzione della misura cautelare.
Anche la mancata collaborazione del proprietario può essere superata
L’esperienza esaminata dal Tribunale di Pescara dimostra che gli ostacoli all’esecuzione dei lavori non sono necessariamente di natura economica.
In numerosi casi l’esecuzione degli interventi richiede la collaborazione concreta di un proprietario, ad esempio consentendo l’accesso a una terrazza o a un locale, sottoscrivendo documenti indispensabili oppure permettendo materialmente lo svolgimento delle attività previste.
Quando il comportamento di un singolo soggetto impedisce l’attuazione del provvedimento cautelare, il giudice può prescrivere le specifiche condotte necessarie a garantire la collaborazione richiesta.
Resta tuttavia fermo un limite essenziale: la procedura prevista dall’articolo 669-duodecies c.p.c. è finalizzata esclusivamente a dare esecuzione a quanto già disposto dal provvedimento cautelare e non può essere utilizzata per rimettere in discussione il merito della decisione né per introdurre obblighi ulteriori rispetto a quelli originariamente stabiliti.
La ripartizione delle spese
L’ordinanza affronta anche il tema della ripartizione provvisoria dei costi relativi alla terrazza oggetto degli interventi.
Con riferimento alla porzione che svolgeva funzione di copertura dell’edificio, il Tribunale ha applicato l’articolo 1126 del Codice civile. Tale disposizione prevede che, in presenza di un lastrico solare in uso esclusivo, un terzo della spesa sia sostenuto dal titolare dell’uso esclusivo, mentre i restanti due terzi gravino sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti beneficiarie della copertura.
Diversamente, per la parte della terrazza priva di funzione di copertura dell’edificio, l’intero costo degli interventi è stato posto a carico della proprietaria.
Conclusioni
Dalla decisione emerge un principio di particolare rilevanza pratica: la morosità di alcuni condomini o la mancata collaborazione di singoli proprietari non possono compromettere l’esecuzione di lavori già imposti da un provvedimento cautelare. Qualora l’amministratore abbia correttamente adempiuto ai propri obblighi, il giudice può intervenire direttamente nei confronti dei soggetti responsabili dell’ostruzione, ordinando sia il versamento delle somme necessarie sia l’adozione delle condotte indispensabili per l’avvio e il completamento degli interventi disposti.
Perchè se è incoraggiante il detto “Tutti per uno“, non è giusto che paghi “Uno per tutti”