Se qualcuno dovese chiedermi qual è stato il cambiamento legislativo più significativo del 2025, senza ombra di dubbio indicherei quello introdotto dalla Legge Semplificazioni del 26 novembre 2025, che ha rivoluzionato l’intero sistema delle donazioni e delle successioni. Da avvocato cassazionista posso affermare con assoluta certezza che questa riforma rappresenta il punto di arrivo di battaglie che Notariato e Avvocatura portavano avanti da oltre dieci anni.
Per comprendere la portata “rivoluzionaria” della riforma, occorre guardare al sistema precedente, che aveva trasformato l’articolo 564 del Codice Civile in una sorta di minaccia costante su ogni compravendita immobiliare. Il meccanismo dell’azione di restituzione, pensato nel 1942 per tutelare i diritti successori, si era progressivamente trasformato in un ostacolo alla libera circolazione dei beni. Come ricorda il Consiglio Nazionale del Notariato, “fino ad oggi chi comprava un immobile proveniente da donazione rischiava di vederselo sottrarre anni dopo, a seguito di una rivendicazione da parte degli eredi, oltre al fatto che il bene con provenienza donativa risultava difficilmente commerciabile e non appetibile per le banche come garanzia nei mutui”. Il risultato era una discriminazione strutturale tra immobili considerati “sicuri” e immobili percepiti come “a rischio”.
I dati notarili mostrano chiaramente la dimensione del fenomeno: ogni anno in Italia si registrano oltre 200.000 donazioni immobiliari. Nel 2021 sono state più di 221.000, nel 2022 quasi 213.000, nel 2024 ben 218.000. Si tratta di uno strumento centrale nella pianificazione patrimoniale delle famiglie italiane, ma gravato da un’incertezza giuridica che ne comprometteva l’efficacia. Poiché “l’immobile ricevuto in donazione dai genitori non poteva essere facilmente ipotecato per l’acquisto della prima casa”.
La riforma interviene con una modifica mirata ma dirompente dell’articolo 561 del Codice Civile. Come chiarisce il comunicato notarile, “la nuova norma elimina la possibilità, per gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, di agire – come succedeva in passato – anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene”. Il sistema precedente permetteva al legittimario leso di agire non solo contro il donatario, ma anche contro chi avesse acquistato successivamente l’immobile..
La riforma non sacrifica i diritti dei legittimari, ma li riorganizza in modo più razionale. Come precisa il comunicato notarile, “non scompare però la tutela dei legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) esclusi dalla donazione. Essi vantano comunque un diritto di credito nei confronti direttamente del donatario, pari alla parte lesiva della loro legittima”. Il legittimario mantiene dunque le proprie prerogative, ma queste si trasformano in un credito verso il donatario, eliminando l’incertezza che gravava sui terzi acquirenti.
Uno degli effetti più rilevanti riguarda il settore bancario. Come ricorda il comunicato notarile, “le banche potranno accettare senza problemi questi immobili come garanzia ipotecaria, rendendo meno complesso l’accesso al credito, soprattutto per le giovani coppie, le famiglie con redditi medi e gli imprenditori…”. Prima della riforma, gli istituti di credito erano restii a concedere mutui su immobili donati, creando un mercato immobiliare diviso in due velocità.
Il legislatore ha previsto un regime transitorio equilibrato: – per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore, si applica subito il nuovo sistema; – per quelle già aperte, il vecchio regime resta valido solo se entro sei mesi vengono notificati atti di opposizione o domande giudiziali. Un meccanismo che tutela sia le nuove regole sia le situazioni pregresse.
La riforma interviene anche sull’articolo 2652 c.c., spostando le domande di riduzione al n. 1 (prima erano al numero 8 dell’articolo) e riducendo da 10 a 3 anni il termine per le disposizioni testamentarie. Ciò rende più rapida e sicura la continuità delle trascrizioni.
La donazione, finalmente liberata dall’incertezza che la penalizzava, potrà essere utilizzata con maggiore tranquillità dalle famiglie italiane. Ciò favorirà una migliore mobilità patrimoniale e una più efficiente allocazione delle risorse.
A questo punto mi aspetto a breve un aumento delle imposte che si pagano sulle donazioni (di registro, di bollo, ipotecaria e catastale) perché lo Stato S. p. A. è bizzarro: elargisce da una mano e riprende con gli interessi dall’altra.