La bozza della Legge di Bilancio 2026 introduce rilevanti novità in materia di tassazione degli affitti brevi. L’articolo 7 del disegno di legge interviene sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, già convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
In particolare, la proposta normativa prevede l’innalzamento al 26% dell’aliquota della cedolare secca applicabile agli affitti brevi, estendendo tale misura sia ai locatori privati sia agli operatori che svolgono attività di intermediazione immobiliare o gestiscono piattaforme telematiche. Viene inoltre eliminata la riduzione introdotta nel 2025, che consentiva l’applicazione dell’aliquota agevolata del 21% su uno degli immobili.
Un’ulteriore modifica riguarda la ritenuta operata dagli intermediari sui corrispettivi versati per le locazioni brevi: essa verrebbe adeguata al nuovo livello del 26%, sostituendo l’attuale aliquota del 21%. Tale ritenuta, in assenza di opzione per la cedolare secca, assumerebbe natura di acconto.
Con un testo emendativo all’articolo 7 si vorrebbe invece prevedere quanto segue:
“Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera b).»
La proposta emendativa al disegno di legge di Bilancio 2026, attualmente in discussione, sembra destinata a sostituire l’articolo 7 della bozza, secondo le anticipazioni diffuse dal Governo. In sintesi, l’emendamento prevede:
- applicazione della cedolare secca al 21% sul primo immobile destinato a locazioni turistiche, anche qualora il proprietario si avvalga di intermediari immobiliari o piattaforme digitali;
- aliquota del 26% per il secondo immobile;
- qualificazione come attività di natura imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA, a partire dal terzo immobile locato.
L’accordo raggiunto nel vertice sulla manovra 2026 sembrerebbe confermare questa impostazione. Una nota ministeriale ha inoltre ribadito la volontà condivisa di evitare l’aumento dal 21% al 26% per chi concede in locazione una sola abitazione. Restano tuttavia da definire le coperture finanziarie, che rappresentano il principale nodo critico.
Per completezza, si ricordano le regole generali della cedolare secca: si tratta di un regime opzionale che consente di sostituire l’Irpef e le relative addizionali con un’imposta unica calcolata sul reddito derivante dall’immobile. I contratti stipulati con cedolare secca sono esenti dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo, normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe. L’imposta di registro resta invece applicabile in caso di cessione del contratto.
L’adesione al regime comporta la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, alla possibilità di aggiornare il canone di locazione, anche se previsto contrattualmente, inclusa la rivalutazione ISTAT. L’Agenzia delle Entrate precisa che l’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o negli anni successivi, in caso di locazioni pluriennali. Qualora non venga scelta inizialmente, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte versate non sono rimborsabili.
Va infine sottolineato che si tratta di un testo ancora in bozza, suscettibile di ulteriori modifiche nel corso dell’iter parlamentare.