In tema di abusi, sanatorie e decreti salva casa, analizziamo una tipologia particolare di intervento privato su bene comune: l’apertura di una luce nel muro condominiale.
Innanzitutto chiariamo cosa si intende per finestra lucifera, detta anche luce.
E’ un’apertura sulla facciata condominiale che deve avere i seguenti requisiti:
- deve essere chiusa da una inferriata, che abbia lo scopo di garantire la sicurezza impedendo il passaggio di soggetti estranei;
- le maglie della grata non devono superare i tre centimetri quadrati, per evitare che dall’apertura vengano gettati oggetti nella proprietà altrui
- deve avere il lato inferiore ad una altezza non minore di 2 metri e mezzo:
a) dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se si trova al piano terreno, e non minore di 2 metri, se ai piani superiori;
b) dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.
E soprattutto, come sancito dalla Cassazione con sentenza del 10 gennaio 2013 n. 512, nessun componente dell’apertura (ad esempio la grata fissa o il davanzale) deve fuoriuscire dal profilo esterno dell’apertura stessa, altrimenti diventerebbe una finestra a tutti gli effetti e non più una luce.
Se l’apertura che si intende fare rnel muro condominiale rispetta questi requisiti, allora si può precedere senza chiedere la preventiva autorizzazione assembleare, essendo sufficiente solo la preventiva comunicazione all’amministratore. Questo perché, l’apertura di una luce, allo scopo di dare luce ed aria ad unità immobiliare di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune e segue la stessa regola (Cass. 11 giugno 2013 n. 14652, Cass. 9 giugno 2010 n. 13874).
Infatti l’articolo 1102 stabilisce che ciascun condomino può utilizzare le parti comuni dell’edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto.
Pertanto, soltanto quando tale apertura possa recare danno alle parti comuni o compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, circostanza vietata dall’’articolo 1122 del Codice civile, allora è necessaria l’approvazione assembleare, così come previsto dalla Cassazione con sentenza 13/12/2021 n. 39598.
E luce fu !
