Dopo i tragici eventi del crollo del ballatoio della Vele Celeste a Scampia, analizziamo il caso dei balconi pericolanti in un edificio condominiale.
Chi è obbligato alla loro messa in sicurezza?
Tutto dipende dal tipo di balcone e dalla sua funzione all’interno dell’edificio condominiale.
BALCONI AGGETTANTI
I balconi aggettanti sono quelli che si proiettano oltre la facciata dell’edificio e sono considerati parte della proprietà privata del singolo condomino. Per l’effetto, tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di questi balconi sono ad esclusivo carico del proprietario dell’unità immobiliare a cui afferiscono. Recentemente la Corte di Cassazione, confermano questo criterio, ha ribaltato il principio per cui le spese della parte inferiore cadessero a carico del proprietario dell’appartamento sottostante. Quindi ora tutto il balcone compete al proprietario dell’appartamento al quale il balcone appartiene, in quanto ne costituisce un’estensione
BALCONI INCASSATI
I balconi incassati sono quelli integrati nella struttura dell’edificio condominiale, quindi non si proiettano oltre la verticale dello stesso. In questo caso si applica per analogia il principio previsto dall’art. 1125 c.c. per la “manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”. Quindi, poiché la soletta è di proprietà comune del proprietario del piano superiore (per il quale funge da piano di calpestio) e di quello del piano inferiore (per il quale fa da copertura) le spese di manutenzione vanno ripartite al 50%, mentre le spese per l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazioni del sottobalcone spettano invece al proprietario dell’appartamento sottostante, che di fatto lo usa.
GLI ORPELLI
Gli elementi decorativi e architettonici dei balconi, come fregi e fioriere, poiché contribuiscono all’estetica dell’edificio condominiale, sono considerati parte della proprietà comune e pertanto le spese saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Fatte queste precisazioni, ne consegue che la responsabilità per danni derivanti da balconi pericolanti sarà a carico del soggetto che ne ha la custodia ex art. 2054 c.c. , salvo l’esimente del caso fortuito.
