La recente disciplina sugli affitti brevi rischia di produrre un effetto interdittivo per una platea stimata in oltre tre milioni di soggetti, tra dipendenti pubblici e professionisti di Ordini professionali, in quanto tali categorie risultano incompatibili con lo svolgimento di attività di locazione breve qualificata come attività d’impresa.
Estensione della presunzione di imprenditorialità
La Legge di Bilancio 2026 ha modificato il regime fiscale delle locazioni brevi, riducendo da cinque a tre immobili la soglia oltre la quale l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale. Tale qualificazione comporta l’obbligo di apertura della partita IVA, l’adozione di un regime contabile e fiscale tipico dell’impresa e l’assoggettamento a un diverso trattamento reddituale.
L’ampliamento della presunzione di imprenditorialità incide in modo significativo su categorie che, per legge, non possono esercitare attività commerciali o imprenditoriali, rendendo di fatto impossibile l’utilizzo degli affitti brevi come fonte integrativa di reddito.
Dipendenti pubblici
Il personale delle pubbliche amministrazioni assunto a tempo pieno è soggetto a un regime di incompatibilità con qualsiasi attività imprenditoriale o commerciale. Solo i dipendenti part‑time fino al 50% possono svolgere attività con partita IVA, purché non interferiscano con le funzioni istituzionali.
Per i dipendenti full‑time, l’apertura di una partita IVA e il superamento della soglia dei 5.000 euro di compensi configurano un’attività commerciale a tutti gli effetti. Pertanto, dal gennaio 2026, un dipendente pubblico che conceda in locazione breve almeno tre immobili si espone a responsabilità disciplinare.
Chi, già titolare di partita IVA per attività di locazione breve, viene assunto dalla PA è tenuto a dichiararlo e a cessare l’attività imprenditoriale. La platea potenzialmente coinvolta comprende oltre 3,1 milioni di lavoratori pubblici.
Professionisti iscritti in Albi Professionali
La criticità riguarda anche professioni regolamentate che, per legge, non possono esercitare attività d’impresa:
- Avvocati: l’art. 18 della legge 247/2012 sancisce l’incompatibilità con qualsiasi attività di impresa commerciale, svolta in proprio o per conto terzi.
- Commercialisti: l’art. 4, comma 1, lett. c), del D.Lgs. 139/2005 vieta l’esercizio, anche non prevalente o non abituale, di attività d’impresa. La locazione breve diventa incompatibile quando assume natura imprenditoriale.
- Notai: l’art. 2 della legge notarile (L. 89/1913) vieta l’esercizio di attività di commerciante.
Secondo Confedilizia, la nuova disciplina sarebbe non solo in contrasto con i principi del diritto civile e tributario, ma anche potenzialmente lesiva dei diritti costituzionali dei soggetti che, per vincoli normativi, non possono svolgere attività imprenditoriali pur essendo proprietari di più immobili.
Quindi addio al detto “due cuori, una capanna”. D’ora in poi lo slogan è: “Tre case, una partita Iva”