Di seguito una sintesi aggiornata del funzionamento del regime, dei requisiti per accedervi e dei relativi vantaggi.
1) Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale che consente al proprietario di un immobile di sostituire l’Irpef e le relative addizionali, per la parte riferita al reddito fondiario, con un’unica imposta sostitutiva.
Scegliendo la cedolare secca:
- non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione;
- resta invece dovuta l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.
L’opzione comporta inoltre la rinuncia, per tutta la durata della scelta, a qualsiasi aggiornamento del canone, anche se previsto contrattualmente, compreso l’adeguamento Istat.
La cedolare può essere esercitata:
- al momento della registrazione del contratto;
- oppure negli anni successivi, se il contratto è pluriennale.
Se non si opta subito per la cedolare, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte versate non possono essere rimborsate. In caso di proroga, la conferma dell’opzione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.
2) Chi può scegliere la cedolare secca nel 2026
Possono aderire al regime le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale (come l’usufrutto), purché l’immobile non sia locato nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.
Affitti brevi
Per le locazioni brevi:
- l’aliquota è del 21% per i redditi derivanti da un immobile scelto dal contribuente in dichiarazione;
- per un secondo immobile l’aliquota sale al 26%.
Dal 2026 la cedolare secca è applicabile solo se gli appartamenti destinati agli affitti brevi non superano il numero di due per anno (prima il limite era quattro). Superata tale soglia, l’attività è considerata imprenditoriale.
Per “locazione breve” si intende un contratto abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato tra privati al di fuori dell’attività d’impresa. Sono equiparati anche la sublocazione e la concessione onerosa da parte del comodatario.
Immobili ammessi
L’opzione è possibile per immobili abitativi delle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10) e relative pertinenze, anche con contratto separato purché tra le stesse parti e con vincolo pertinenziale esplicitato.
In caso di comproprietà, ogni locatore deve esercitare l’opzione individualmente.
La cedolare può essere applicata anche ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019 per immobili C/1 fino a 600 mq (pertinenze escluse), con aliquota del 21%.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il regime non è applicabile quando il conduttore agisce nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo, salvo l’eccezione dei contratti C/1 stipulati nel 2019 con soggetti che svolgono attività commerciale.
È inoltre ammessa per immobili locati a cooperative edilizie o enti non profit, purché destinati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone.
3) Durata dell’opzione
La scelta della cedolare secca vale per l’intera durata del contratto o della proroga, oppure per il periodo residuo se esercitata negli anni successivi.
Il locatore può revocare l’opzione ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro, se dovuta. È sempre possibile tornare alla cedolare negli anni successivi.
In caso di proroga, la conferma dell’opzione deve essere comunicata entro 30 giorni. Se il contratto viene risolto anticipatamente, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno scelto la cedolare, ma occorre comunque presentare il modello RLI all’ufficio competente.
4) Aliquote applicabili nel 2026
L’imposta sostitutiva si calcola applicando:
- 21% sul canone annuo pattuito;
- 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni situate:
- nei comuni con carenza di alloggi (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e comuni limitrofi, oltre ai capoluoghi di provincia);
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
Il reddito assoggettato a cedolare:
- non concorre al reddito complessivo;
- non consente deduzioni o detrazioni sull’imposta sostitutiva;
- rileva comunque per il calcolo di benefici legati al reddito (Isee, carichi familiari, ecc.).